楚天律师-浅析执行案件中对房产执行的误区

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浅析执行案件中对房产执行的误区

来源:楚天律师发布时间:2007年04月20日来源:湖北华徽律师事务所

2007-4-20

债务人唯一一套住房到底能不能执行？这个问题随着最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的正式实施似乎走入了误区。一时间，欠债人暗自得意，债权人惴惴不安；而很多法院在案件执行过程中，也是不管案件实际情况如何，对被执行人只有一套住房的，一律不予执行，理由往往是“为了创建和谐社会、生存权大于债权”等等。笔者认为，法院的这一做法其实违背了最高人民法院出台该规定的初衷。

最高院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。在这一旨在保护债权人利益的同时适当保证债务人最低生活质量的司法解释中，第六条规定了“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

该条款出台后经某些媒体推测性的报道后引发了许多人的误解，因为条款并没有对 “必须的居住房屋”作出规定，人们就相当然的把它理解为“唯一的住房”。大家都认为，如果债务人除了一套自用住房外没有其他的财产，法院要强制执行就无能为力了；甚至某些基层法院的法官也这样理解。这无疑给本来就日益严重的执行难问题变得难上加难。

笔者在最近办理的几件案件过程中就遇到了这样的问题。其中一起拖欠货款的纠纷中，法院判决被告李某在判决生效之日起向原告王某支付拖欠货款23万元并支付逾期利息。该判决生效后，被告李某并没有履行支付货款的义务，原告王某依法向法院申请强制执行。但是法院在受理后，查明被告李某除了在武汉市某区有一套148平方米的住房外并无其他可供执行的财产。王某要求法院将李某的房屋拍卖后偿还自己的货款，但是法官以“李某只有一套住房不能执行”为由拒绝了王某的要求。笔者作为王某的代理人，多次向法官提出“李某的房屋在武汉市现在的市价起码在50万以上，即使除开应偿还王某的货款及利息共计26万左右，还有大概24万左右，这笔钱在武汉市买一套70平方米左右的二手房完全没有问题，这样既保证了王某债权的实现，也保证了债务人李某的基本生活保障”。但是法官仍然拒绝执行李某那“为了保障李某基本生活的唯一的一套住房”。

就笔者所知，上述法官的做法并不仅仅是个案，现在许多基础法院的法官在执行时都是采取这种做法。其实，该规定中并没有规定唯一一套住房不得执行，只规定“生活所必需的居住房屋……不得拍卖、变卖或者抵押”。那么，为了在执行过程中避免走入这一误区，我们就应当首先正确理解何谓“生活所必需的居住房屋”。在我看来，生活所必须的居住房屋标准应当和各地方政府所认定的居民最低生活保障线联系起来。

如果被执行人的家庭人均住房面积（使用面积）低于该地区居民生活保障线，法院是肯定不能执行的，因为被执行人的唯一住房低于这个标准，即使他欠钱再多，法院也不应该强制把他的房子执行，因为面积如此之小的房屋即使拍卖也没有多少钱，债务人确实是经济条件较差而不能偿还债务，并非有偿还能力而不偿还；而且执行这样的房屋也违背了最高院保障债务人基本生存条件的根本目的，不利于社会的和谐。但如果被执行人家庭住房条件高于这一标准的，只要保障被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋，法院就应当执行（偏远郊区或者农村房屋价值明显低于债务的除外）。

债权人和债务人的法律地位应当是平等的，可是有些人，包括有些法官却总是将债权人看作是强势一方，而将债务人看作是弱势一方，现实生活中往往并不如此。笔者所代理的一起案件就比较典型，债权人家属得了重病急需用钱，找债务人索要无果后起诉到法院，法院在执行过程中还是拒绝执行债务人130多平方米的住房。债权人无奈之下买了一桶汽油到债务人家里要和其同归于尽，债务人这才偿还了该债务（12万元）。当然，笔者并不认同该债权人的做法，但是我们也应该反思一下为什么会出现这种状况呢？如果当初法院将该债务人的房产予以查封的话，起码可以促使债务人积极履行自己的债务。

说到这里，我们再来探讨一下如何保障债务人的基本生活所必须的住房条件。我想，有如下两种方法可供探讨。

第一、房屋置换法。

何谓房屋置换？比方说债务人欠债30万元，他和家人住在一套价值60万的大房子里，除此之外没有其他可执行的财产。申请执行人或者法院可以在被执行人房屋所在地附近找一套面积较小的住房，面积超过最低标准即可。用拍卖大房子所得的钱帮债务人买下小房子，其他的钱用来偿还债务。这样既能解决债务纠纷，保障了债权人的合法债权得以实现，也保障了被执行人有房可住，而且不影响被执行人的生活。

但是这一方法手续比较烦琐，而且置换房有时候比较难找，即使找到也不一定符合被执行人的要求，适用这一方法应当适当征询被执行人及其家庭成员的意见。

第二、房屋租赁法。

房屋租赁法，即申请执行人或者法院先在被执行人房屋附近找合适的出租房供其及家属居住，然后法院再拍卖被执行人的住房。如果被执行房屋的评估价值远远超过债务，那么将拍卖款偿还了债务以后，法院可以在支付半年或者一年的房屋租金后，将多余款项直接交还给债务人。这样既保证了债权人的合法债权得以实现，也保证了债务人的基本生活需要。

如果被执行房屋的评估价值和债务相当或者不够偿还债务，那么就不能将全部拍卖款都用来偿还债务，法院可以将拍卖款先帮债务人支付两年（或者更长时间，根据债取人的实际情况确定）的房租后再用来偿还债务。这样起码可以保证债权人部分债权得以实现，也保证了债务人的基本生活需要。

总之，一套住房不应该成为债权人实现合法债权的障碍，更不能作为某些法院执行不力的借口。笔者暂抛出自己的拙见，希望能起到“引玉”的作用，也希望大家共同关注和探讨这个问题，使这个问题得以圆满的解决。